Mudanças no Micro-BIC e LMNP: o que muda em 2025 e 2026 para Airbnb

Quem vinha faturando bem com aluguel de curta duração em plataformas como Airbnb e portais semelhantes precisa se preparar para uma carga maior de impostos. Uma nova lei passa a valer a partir dos rendimentos de 2025 e reduz de forma drástica uma vantagem fiscal central aplicada a acomodações de temporada mobiliadas. O impacto aparece, de fato, no aviso de imposto de 2026.

O que realmente muda em 2026

Até os rendimentos de 2024 (inclusive), muitos proprietários de imóveis de temporada mobiliados conseguiam usar um modelo tributário bastante favorável: o regime simplificado Micro-BIC para rendas de locação com tratamento semelhante ao de atividade comercial. Enquanto a receita anual ficasse abaixo de 77.700 €, valia o seguinte:

• Tributação pelo modelo simplificado Micro-BIC
• Abatimento fiscal fixo de 50% sobre as receitas de aluguel
• Na prática, apenas a metade restante entrava na base de cálculo do imposto

Para apartamentos de férias com boa ocupação, isso fazia muita diferença. Em muitos casos, o aluguel de curta duração superava com folga a locação de longo prazo - já considerando os impostos.

Esse ponto não altera a locação mobiliada de longo prazo quando o imóvel serve como residência principal do inquilino. Nesse cenário, permanece o desenho anterior: até 77.700 € por ano e 50% de abatimento no Micro-BIC.

A nova lei tem um alvo evidente: aluguel por curta duração - apartamentos de férias e imóveis em áreas centrais oferecidos por dia ou por semana para turistas.

A intenção é reduzir o apelo económico desse tipo de operação para que mais imóveis voltem ao mercado de locação permanente, sobretudo em áreas onde o mercado está mais pressionado.

Micro-BIC é esvaziado: novos limites a partir dos rendimentos de 2025

A mudança mais pesada está nos novos patamares. Para apartamentos de férias “clássicos”, sem classificação especial, entram em vigor duas alterações duras a partir dos rendimentos de 2025:

• O limite de receita para o Micro-BIC cai de 77.700 € para 15.000 € por ano.
• O abatimento fixo diminui de 50% para apenas 30%.

Com isso, a tributação de muitos imóveis de temporada passa a ficar mais próxima da aplicada a alugueis residenciais comuns (não mobiliados). A vantagem que existia deixa de ser, na prática, um privilégio.

Exemplo prático: o tamanho do impacto para muitos proprietários

A administração tributária ilustra o efeito com um cálculo direto. Imagine um proprietário que fatura 20.000 € por ano com a sua acomodação de temporada.

Situação	Abatimento fixo	Receitas tributáveis
Regra antiga até rendimentos de 2024	50 % de 20.000 € = 10.000 €	10.000 €
Regra nova a partir de rendimentos de 2025	30 % de 20.000 € = 6.000 €	14.000 €

Mesmo no cenário em que o proprietário ainda pudesse permanecer no Micro-BIC, a base tributável sobe 40% nesse exemplo. E quem ultrapassar o novo teto de 15.000 € em receitas deixa o regime simplificado de qualquer forma, tendo de migrar para outra opção.

Para muitos locadores particulares, o imposto apurado na primavera de 2026 tende a virar uma surpresa desagradável - se a estratégia não for ajustada a tempo.

Por que o governo está a travar o aluguel de temporada

O contexto político é objetivo: em muitas cidades, faltam imóveis para locação de longo prazo, enquanto cresce o número de proprietários a colocar apartamentos no mercado turístico por diária. Ao encerrar a vantagem específica, o poder público tenta tornar a locação por temporada menos interessante do ponto de vista económico, incentivando contratos tradicionais e mais longos.

Em regiões classificadas como “pressionadas”, a expectativa é aliviar o mercado habitacional. Quem aluga o imóvel de forma permanente não fica em desvantagem fiscal em relação ao que existia antes. Já quem obtém margens elevadas com curta duração passa a transferir parte dessa rentabilidade para o fisco.

LMNP: a melhor saída está nos detalhes

Para muitos especialistas, a resposta mais racional passa a ser o Realregime para locadores particulares (LMNP – comparável a “imóvel de temporada alugado como património privado”). É um formato mais trabalhoso do que o Micro-BIC, mas oferece bem mais margem de manobra.

Quais despesas podem ser deduzidas no Realregime

No Realregime, deixam de valer apenas percentuais fixos: entram em jogo os custos reais. Entre eles, por exemplo:

• Juros de financiamentos imobiliários
• Imposto predial e outros encargos recorrentes
• Custos de administração e de gestão do condomínio/imóvel
• Reformas e manutenção
• Energia elétrica, aquecimento, internet e demais despesas operacionais

Esses itens reduzem a renda tributável. Quem financiou uma parte relevante do imóvel ou faz melhorias com frequência pode baixar bastante a base de imposto no Realregime.

Amortização: o mecanismo contábil que pesa no resultado

Outro ponto forte é a depreciação do imóvel e do mobiliário. Ano após ano, uma parcela calculada do preço de compra e dos móveis pode ser lançada como despesa. Essa despesa entra no total de custos mesmo sem haver saída de caixa naquele momento.

Na prática, isso muitas vezes reduz de forma expressiva o resultado tributável por vários anos - e, no limite, pode quase zerá-lo. É aí que muitos proprietários conseguem compensar a perda do antigo abatimento fixo.

Quem recebe mais de 15.000 € por ano em alugueis deveria, pelo menos, simular o Realregime - muitas vezes ele sai mais vantajoso do que um Micro-BIC “enxuto”.

Classificação especial como imóvel de temporada: alternativa com condições

Há ainda uma segunda via: obter a classificação oficial como alojamento turístico para locação junto ao órgão competente. Com esse enquadramento, mantém-se um modelo muito mais próximo do benefício antigo:

• Limite de receita continua em 77.700 €
• Abatimento fixo de 50% sobre as receitas

O problema está nos requisitos. A classificação costuma impor padrões de conforto, equipamentos e, em alguns casos, também de serviços. O proprietário precisa verificar se o imóvel cumpre essas exigências e se uma reforma, adaptação ou upgrade faz sentido do ponto de vista económico.

Mesmo com a classificação, vale revisitar a conta: custos maiores de construção e energia, regras mais rígidas em muitos municípios e um ambiente fiscal mais apertado podem desorganizar projeções que antes pareciam sólidas.

Como proprietários podem reagir na prática

Quem já tem boa receita com um imóvel de temporada não deveria esperar até 2026. Alguns passos ajudam a ajustar a rota:

• Planejar receitas com realismo: estimar as receitas de aluguel para 2025 - ficarão abaixo ou acima de 15.000 €?
• Comparar regimes: colocar lado a lado Micro-BIC (novo) vs. Realregime, idealmente com um contador/consultor fiscal.
• Avaliar a classificação: compensa melhorar o imóvel para obter o enquadramento oficial como acomodação turística?
• Rever a estratégia de locação: curta duração, modelo misto ou migração para locação de longo prazo?

Para alguns proprietários, o foco tende a sair da maximização do valor por diária e passar para a estabilidade de contratos mais longos. Quem está perto do limite de 15.000 € precisa fazer contas com ainda mais cuidado: algumas noites adicionais podem sair caro se empurrarem o imóvel para um regime tributário menos favorável.

O que investidores precisam ter em mente agora

As novas regras não atingem apenas quem já aluga: elas também mudam o cenário para compradores que procuram, de propósito, imóveis de temporada. Projeções de rentabilidade baseadas no antigo abatimento fixo podem induzir a erro rapidamente. A partir de agora, cálculos mais sérios precisam considerar o Realregime e aplicar a depreciação de forma realista.

Quem possui mais de um imóvel ainda pode desenhar uma estratégia combinada: algumas unidades podem continuar a fazer sentido com locação sazonal, enquanto outras funcionam melhor com contratos permanentes. Misturar os dois formatos ajuda a distribuir risco e, muitas vezes, a tornar a receita mais previsível - especialmente se o quadro tributário voltar a mudar.